Em locação comercial, quase tudo o que dói já estava escrito. Este guia percorre sete contratos reais, de loja de conveniência a evento internacional, e mostra a pergunta que decide tudo antes de qualquer outra: a Lei do Inquilinato se aplica ao seu contrato, ou não?
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A primeira pergunta que decide tudo é se a Lei nº 8.245/1991 se aplica ao seu contrato. Ela não vale para imóveis públicos, vagas de garagem, espaços de publicidade e apart-hotéis (art. 1º, parágrafo único), e um universo inteiro de pontos comerciais (aeroportos, mercados municipais, centros de convenções) roda fora dela. Sem essa resposta, você não sabe se tem direito a renovar, a multa proporcional ou a indenização por benfeitoria.
Este material é educativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu contrato específico. Ele existe para que você chegue mais preparado à conversa com quem vai revisar o seu.
A resposta muda renovação, multa e benfeitoria
Imóveis públicos, vagas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e arrendamento mercantil não são regidos pela Lei nº 8.245 (art. 1º, parágrafo único). O guia mostra como isso aparece, na prática, em contratos de lojas dentro de aeroportos, mercados e centros de convenções.
Sem a Lei nº 8.245, não há direito à renovação compulsória, a multa de saída não é necessariamente proporcional, e as regras de benfeitoria e garantia são as do contrato e do Código Civil, não as da lei especial.
Caso à parte: a lei se aplica, mas o art. 54 manda prevalecer o que foi livremente pactuado, com poucas travas, como a proibição de recusar renovação alegando uso próprio (art. 52, § 2º).
Cumpridos os três requisitos da renovatória (contrato escrito por prazo determinado, 5 anos de prazo e 3 anos no mesmo ramo), ainda existe um quarto obstáculo, que o e-book aponta como o que 'derruba mais gente que os três juntos': o prazo para propor a ação (art. 51, § 5º).
Quem entra com 5 meses de antecedência perdeu o prazo. Quem entra com 13 meses também. A janela é de exatamente 6 meses, e fecha um semestre antes de o contrato acabar. O guia mostra a conta que o lojista precisa fazer no dia em que assina, não no quinto ano.
Imóvel público x imóvel privado. Lojas em aeroportos, portos, mercados municipais e centros de convenções costumam estar fora da Lei nº 8.245, mesmo quando o contrato se chama 'locação'.
O relógio do contrato. Ficar no imóvel mais de 30 dias sem oposição presume prorrogação (art. 56); sair antes do prazo custa multa proporcional ao tempo cumprido (art. 4º), salvo em contratos built to suit (art. 54-A).
Renovatória: os três requisitos e o quarto que ninguém vê. Contrato escrito, 5 anos de prazo e 3 anos no mesmo ramo, mais a janela de 1 ano a 6 meses para ajuizar a ação.
Garantias: só uma por contrato. A lei admite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas, mas proíbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37).
Benfeitorias: a regra que o contrato quase sempre afasta. Benfeitorias necessárias e úteis autorizadas são indenizáveis, salvo disposição contratual em contrário (art. 35), e os sete contratos analisados afastam essa indenização.
As multas que se somam. Moratória, compensatória, diária de desocupação e específica de destinação podem coexistir no mesmo contrato, com os limites que o Código Civil impõe a todas elas.
Se a Lei nº 8.245 se aplica ao seu contrato, o relógio do prazo e da prorrogação, e os requisitos (e o prazo) da ação renovatória, o único direito que faz o ponto ser um pouco seu.
Aluguel fixo, sazonal e percentual com mínimo garantido, a cláusula que obriga a pagar mesmo com a porta fechada, as quatro garantias admitidas por lei e o que o fiador assina sem ler.
A cláusula que rescinde o contrato por troca de sócios, quem responde quando o alvará não sai, e de quem é o seguro e a responsabilidade pelo dano ao imóvel, às pessoas e a terceiros.
As quatro multas que podem coexistir no mesmo contrato e os limites do Código Civil, além do rito de vistoria, a permanência além do prazo e o despejo.
O contrato de uma semana com os riscos de uma locação longa, e vinte perguntas, dez para cada lado, para levar antes de assinar.
Prefiro que você não compre a comprar esperando outra coisa.
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Sete contratos, sete formatos, uma regra comum: tudo o que dói depois já estava escrito antes.
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