Desde 2018, a chamada Lei do Distrato trouxe regras objetivas para os dois problemas mais comuns da compra na planta: o atraso da obra e a desistência do comprador. Este guia explica, em linguagem direta, o que a Lei nº 13.786/2018 garante, o que ela permite reter e quais cláusulas merecem sua atenção antes de assinar.
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A lei fixa limites para a retenção na desistência, e o contrato define o que vale dentro desses limites. O e-book é explícito: o Código Civil admite a redução equitativa da penalidade em determinadas situações, e a proporcionalidade da retenção é tema efetivamente discutido nos tribunais, com desfechos que variam conforme o caso.
Este guia mostra os parâmetros e onde eles estão na lei. Ele não calcula nem estima quanto alguém recebe em um distrato concreto, não avalia proposta de incorporadora e não substitui a conferência profissional dos números antes da assinatura, porque assinar um distrato é ato definitivo.
Todas verificáveis antes de assinar.
A Lei do Distrato passou a exigir que esses contratos sejam iniciados por um quadro-resumo. Ele deve trazer, entre outros itens, o preço total, o valor tratado como entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem com identificação de quem a recebe, a forma de pagamento do preço com valores e vencimentos, a data de entrega, as penalidades e, com destaque, as consequências do desfazimento do contrato, inclusive os prazos de devolução de valores.
A lei admite expressamente o prazo de tolerância: a entrega em até 180 dias corridos da data prevista no contrato não dá causa à resolução por parte do adquirente nem gera penalidade para o incorporador, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada. A condição de forma é parte da regra, não detalhe.
O e-book é direto nisso: a afetação não existe no material de venda nem na palavra do corretor, porque o regime se constitui por averbação no Registro de Imóveis. A pergunta correta não é se o empreendimento tem patrimônio de afetação, e sim se a afetação está averbada na matrícula. Peça a certidão e confira.
Entre a assinatura e as chaves há anos de obra e correção do saldo pelo índice contratado, em regra o INCC durante a construção. O guia trata esse ponto como uma das seis checagens essenciais: saber qual índice corrige o saldo durante a obra e o que passa a corrigir depois das chaves.
Ultrapassada a tolerância, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, abrem-se duas alternativas. Na resolução do contrato, há devolução da integralidade de todos os valores pagos, mais a multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos contados da resolução. Mantido o contrato, é devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso.
O e-book alerta que as duas penalidades não se somam: uma trata do desfazimento do contrato, a outra da mora na entrega. E deixa claro que a escolha entre sair e ficar é estratégica, depende de quanto já foi pago, do prazo realista de conclusão da obra e das alternativas de moradia, e merece conversa com um profissional antes de ser comunicada à incorporadora.
O quadro-resumo é obrigatório por lei. Ele existe para você não precisar caçar as informações essenciais em cinquenta páginas. Se os itens não estiverem lá, claros e destacados, a própria lei trata a omissão como falha relevante.
A tolerância tem condição de forma. Os 180 dias corridos só afastam a resolução e a penalidade se estiverem expressamente pactuados, de forma clara e destacada. Base: Lei nº 4.591/1964, com as alterações da Lei nº 13.786/2018.
Depois da tolerância, quem escolhe é o comprador. Resolver o contrato, com devolução integral do que foi pago mais a multa estabelecida em até 60 dias corridos, ou permanecer e receber 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, na entrega da unidade.
Na desistência, as deduções são cumulativas. A lei autoriza a incorporadora a deduzir do que foi pago a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional. São duas coisas diferentes, e o guia mostra o limite de cada uma.
O regime do empreendimento muda o teto e o prazo. Sem patrimônio de afetação, pena convencional de até 25% da quantia paga e devolução em parcela única após o prazo de 180 dias contado do desfazimento. Com afetação, até 50%, e devolução em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.
Dois pontos que costumam surpreender. Se a unidade chegou a ser disponibilizada, o comprador responde também pelos impostos reais, cotas de condomínio e demais valores ligados ao período de fruição. E se a unidade for revendida antes daqueles prazos, o remanescente deve ser pago em até 30 dias da revenda.
Na planta você compra um direito de aquisição vinculado a uma incorporação imobiliária, não um imóvel pronto. A seção explica o que corre entre a assinatura e as chaves: anos de obra, correção do saldo e um contrato que regula cada hipótese de tropeço dos dois lados.
A lista do que o quadro-resumo deve trazer, item a item, e por que a ausência desses elementos é sinal de alerta sobre o contrato inteiro, e não apenas sobre uma cláusula.
A condição de forma da cláusula de tolerância, as duas alternativas que se abrem depois dela com os prazos e percentuais de cada uma, e a advertência de que as penalidades não se somam.
A comissão de corretagem e a pena convencional lado a lado, a tabela de tetos e prazos por regime de empreendimento, a questão do período de fruição e a regra da revenda antecipada. Base: Lei nº 4.591/1964, com as alterações da Lei nº 13.786/2018.
O que a afetação separa, por que ela é segurança relevante para o comprador e qual é o contraponto: a mesma afetação que protege a obra permite retenção maior na desistência, com prazo de devolução mais curto. Dois desenhos de risco diferentes, e você precisa saber em qual está.
Seis checagens que qualquer comprador consegue fazer sozinho, do quadro-resumo à saúde da incorporadora, e uma tabela final com o resumo dos parâmetros legais: situação, o que a lei estabelece e prazo, em seis linhas.
Prefiro que você não compre a comprar esperando outra coisa.
Leia o guia inteiro, confira cada parâmetro legal citado e veja se ele muda a forma como você lê o quadro-resumo do seu contrato. Se concluir que o material não é para você, peça reembolso pela Hotmart em até 15 dias e receba 100% de volta, sem justificativa e sem burocracia. O risco é todo nosso.
Até as chaves, tudo o que você tem é o papel, e por isso ele merece mais atenção do que o apartamento decorado.
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