Dívida de IPTU e cota de condomínio atrasada são propter rem: acompanham o imóvel e podem ser cobradas de quem comprou. Este guia reúne as 12 verificações que a compra pede, o rol de 12 certidões comentadas uma a uma (onde emitir, validade usual, o que ler e os sinais de alerta) e um capítulo sobre como interpretar o que aparecer.
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Não é sorte, é método. O nome técnico é due diligence imobiliária, e ela cabe em um checklist. O trabalho de organizar o que perguntar e o que conferir já está feito: cada verificação vem com a lista do que observar, e o anexo reúne o checklist de bolso para levar na visita.
O guia é educativo. Ele não analisa o seu imóvel e não diz se um negócio específico vale a pena. O próprio material é explícito: a Conceito Jurídico não se responsabiliza por decisões tomadas exclusivamente com base neste conteúdo genérico, nem garante resultado de qualquer natureza. Cada imóvel tem particularidades; o que o guia faz é organizar o que checar para você chegar preparado à conversa com um profissional.
As 12 verificações do guia se organizam em torno delas.
A matrícula é a fonte de verdade do imóvel, e o guia manda pedir a versão atualizada, emitida há poucos dias, não a que o vendedor guarda na gaveta. Penhora, hipoteca, alienação fiduciária e indisponibilidade constam na própria matrícula; ações judiciais aparecem em certidões específicas.
IPTU atrasado e cotas condominiais vencidas têm natureza propter rem. Além do que está vencido, o guia manda verificar rateios extras já aprovados (obras, fundo de reserva) que ainda serão cobrados, e pendências de água, luz e gás, locação vigente e foro ou enfiteuse.
Falta de assinatura de quem deveria assinar é uma das causas mais comuns de negócio contestado. O guia trata estado civil e regime de bens, outorga conjugal, validade e poderes da procuração, imóvel vindo de herança e a certidão de interdições, tutelas e curatelas.
ITBI, escritura e registro têm tabelas próprias e, somados, representam um percentual relevante sobre o valor do imóvel. Se houver financiamento, o que importa na comparação entre bancos é o CET, o Custo Efetivo Total, que inclui tarifas, seguros e encargos, e não só a taxa anunciada.
Os prazos usuais que o guia registra ficha por ficha não são iguais: matrícula, 30 dias por praxe de cartórios e bancos; certidão conjunta federal (RFB/PGFN), em regra 180 dias; CNDT, 180 dias por previsão legal expressa, com base na Lei nº 12.440/2011 (CLT, art. 642-A); distribuição cível estadual e federal, 30 a 90 dias conforme o tribunal; declaração de quitação condominial, com data próxima da assinatura, porque o débito muda a cada mês.
A instrução do guia é direta: prazos de validade variam por emissor, o prazo que vale é o impresso na própria certidão, e todas as que estiverem no limite devem ser reemitidas na data da escritura. Guarde o conjunto completo, em PDF e impresso: ele é a prova documental da sua diligência e da sua boa-fé.
Por que o IPTU do outro vira problema seu. Os tributos sobre o imóvel se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo se constar do título a prova de quitação. Por isso o guia manda mencionar a certidão de IPTU na escritura. Base: Código Tributário Nacional, art. 130.
Condomínio atrasado gruda no imóvel. O adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros. O guia pede declaração do síndico ou da administradora, sempre acompanhada da ata de eleição, para provar que quem assina tem poderes. Base: Código Civil, art. 1.345.
A concentração dos atos na matrícula. A Lei nº 13.097/2015 (arts. 54 e 55) consagrou a regra de que o que grava o imóvel deve, em regra, estar registrado na matrícula para valer contra o comprador. Por isso a matrícula atualizada é o documento nº 1, mas não o único.
Fraude à execução, e o papel da sua boa-fé. Se o vendedor aliena o imóvel quando já corre contra ele processo capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser declarada ineficaz. A Súmula 375 do STJ fixa que o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora sobre o bem ou da prova de má-fé do comprador. Base: Código de Processo Civil, art. 792.
Fraude contra credores e ação pauliana. Se o vendedor insolvente se desfaz do patrimônio, os credores podem pedir a anulação da venda. É por isso que o guia insiste na análise prévia da saúde financeira de quem vende, e não só do imóvel. Base: Código Civil, arts. 158 a 165.
O que a CNDT não mostra. A certidão negativa de débitos trabalhistas aponta apenas devedores em fase de execução, quem já foi condenado e não pagou. Reclamações ainda em fase de conhecimento não aparecem nela, e por isso o guia acrescenta a certidão do TRT da região. Base: Lei nº 12.440/2011 (CLT, art. 642-A).
Os termos que aparecem em contratos, matrículas e cartórios, explicados um a um: matrícula, averbação, ônus reais, propter rem, alienação fiduciária, cadeia dominial, ação reipersecutória, indisponibilidade de bens, CND, certidão positiva com efeitos de negativa, outorga conjugal, habite-se, ITBI, escritura, registro e CET.
Da matrícula atualizada ao contrato antes do contrato, passando por ônus e ações, regularidade física, IPTU, condomínio, serviços e ocupação, certidões pessoais do vendedor, estado civil e procuração, herança e espólio, custos de transferência e financiamento. Cada verificação vem com a sua lista de tarefas.
As 12 certidões em ficha individual, 4 do imóvel e 8 do vendedor pessoa física, cada uma com onde emitir, validade usual, o que ler no documento e os sinais de alerta. Inclui a regra de ouro das praças de pesquisa e os dois blocos extras: vendedor casado e vendedor pessoa jurídica.
O que fazer quando aparece algo. Os três cenários (verde, amarelo e vermelho), a leitura da certidão positiva com efeitos de negativa (CTN, art. 206), a explicação de fraude à execução e fraude contra credores, e a tabela-síntese com as 12 certidões, quem emite, o que revela e a validade usual.
O checklist para imprimir e marcar, em quatro blocos: o imóvel, as dívidas que grudam, quem vende e o dinheiro. Pensado para ser usado durante a negociação, não depois dela.
Prefiro que você não compre a comprar esperando outra coisa.
Leia o guia inteiro, confira as bases legais citadas ficha por ficha e veja se ele muda a lista de documentos que você pede antes de assinar. Se concluir que o material não é para você, peça reembolso pela Hotmart em até 15 dias e receba 100% de volta, sem justificativa e sem burocracia. O risco é todo nosso.
Quanto mais cedo você identifica um ponto, menor o custo de resolvê-lo.
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