Entre o martelo e as chaves existe uma sequência de custos que o anúncio não destaca: comissão, imposto, cartório, dívidas do bem e, às vezes, o custo de desocupar. No exemplo ilustrativo do guia, um lance de R$ 300 mil chega a R$ 351 mil de custo total de aquisição. O material organiza essa conta item por item, para que o lance seja definido de trás para frente.
Números da tabela ilustrativa da seção 7 do guia, arredondados apenas para mostrar a estrutura da conta. Percentuais, alíquotas e emolumentos variam por município, por estado e conforme o caso concreto, e nenhum desses valores deve ser usado como estimativa de um leilão real.
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No exemplo do guia, o custo real supera o lance em 17%, ou seja, R$ 51 mil acima dos R$ 300 mil disputados. Se o lance de R$ 300 mil representava 40% abaixo do mercado, o desconto real sobre os R$ 500 mil de valor de mercado cai para cerca de 30%. Continua sendo um bom negócio, mas é outro negócio, com outra margem e outro risco.
Este guia é material educativo e informativo. Ele não calcula o seu leilão, não promete lucro, desconto ou resultado de qualquer natureza, e não substitui a análise de um advogado sobre o edital e o processo específicos. O que ele entrega é a estrutura da conta, para você chegar preparado à sua própria planilha.
Três perguntas que definem se a arrematação é mesmo um bom negócio.
A comissão do leiloeiro é paga pelo arrematante, além do lance, e o edital indica, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado. O guia mostra por que o percentual de cinco por cento, embora amplamente praticado, não é um número fixado pelo Código de Processo Civil, e por que a planilha se monta lendo o edital, e não o costume. Base: CPC, arts. 884 e 886.
Tributo e condomínio não seguem a mesma regra. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos créditos tributários ocorre sobre o respectivo preço, e o STJ fixou em repetitivo que é inválida a cláusula de edital que atribui ao arrematante os débitos tributários anteriores à alienação. Já o condomínio segue o art. 1.345 do Código Civil, com solução que depende do edital e do caso. Base: CTN, art. 130; STJ, Tema 1.134.
Expedida a carta de arrematação, expede-se conforme o caso a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse, mas entre a decisão e a chave existe um intervalo real. Enquanto isso, o capital fica imobilizado e as despesas correntes passam a correr por sua conta. O guia ensina a transformar meses de espera em número dentro da planilha. Base: CPC, art. 903.
No exemplo do guia, quem não previu os R$ 51 mil adicionais vê o desconto virar aperto de caixa exatamente no pior momento. E há custos que só existem porque o edital os criou, como remoção, guarda ou regularização do bem, que passam despercebidos por quem lê o anúncio e não o documento.
O método do guia inverte a ordem: primeiro se define o custo total que cabe no orçamento, depois se subtraem desse teto a comissão, o imposto, o cartório, as dívidas previstas no edital e o custo do tempo. O que sobra é o lance máximo. Quem faz a conta nessa ordem chega à disputa com um número escrito.
A comissão do leiloeiro. Paga pelo arrematante além do lance, com valor definido pela lei aplicável ou pelo juízo e informado no edital. Os cinco por cento praticados no mercado não são fixados pelo CPC. Sobre um lance de R$ 300 mil, cada ponto percentual são R$ 3 mil de diferença.
O ITBI. A arrematação é transmissão onerosa e o imposto é de competência dos Municípios e do Distrito Federal, com alíquota comumente entre dois e três por cento, definida por lei local. O guia traz a tese do STJ sobre a base de cálculo e a divergência prática das prefeituras.
O imposto entra antes do registro. Cabe aos oficiais de registro fiscalizar rigorosamente o pagamento dos impostos devidos, de modo que sem o recolhimento não se registra a carta de arrematação. Isso muda a ordem dos desembolsos na sua planilha.
Cartório e emolumentos. Os valores seguem tabelas estaduais e progressivas conforme o valor do bem. Não existe percentual nacional, e dois imóveis de mesmo preço em estados diferentes podem gerar custos de registro bastante distintos.
Tributos anteriores do imóvel. Na arrematação judicial em hasta pública a sub-rogação ocorre sobre o preço, e a proteção prevalece inclusive sobre cláusula de edital em contrário. Mas ela alcança o passado, não o futuro: o que vence a partir da arrematação é seu.
Condomínio e desocupação. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios, e não há súmula nem tema repetitivo que resolva o ponto de uma vez. O guia trata essa linha como faixa de risco a dimensionar, não como número certo.
Por que o lance é a primeira parcela do custo de aquisição, e não o preço, e como cada seção seguinte acrescenta uma linha à sua planilha.
Quem define o percentual, quem informa, o que conferir no edital antes do lance e por que os cinco por cento do mercado não estão fixados no CPC. Base: arts. 884 e 886.
Competência municipal, faixa usual de alíquota, a tese do STJ sobre base de cálculo (Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP) e por que a linha de cartório só se orça consultando a tabela estadual.
A diferença entre tributo e condomínio, o Tema 1.134 do STJ, o art. 130 do CTN, o art. 1.345 do Código Civil e as despesas que só existem porque o edital as criou.
O intervalo entre a carta de arrematação e a chave, as despesas correntes que passam a ser suas e um roteiro para transformar meses de espera em número.
A tabela que soma lance, comissão, ITBI, registro, condomínio e espera, o passo a passo do desconto real e o método para calcular o seu lance máximo.
Prefiro que você não compre a comprar esperando outra coisa.
Leia as sete seções, monte a planilha do próximo edital que você for analisar e veja se a conta muda de figura. Se concluir que o material não é para você, peça reembolso pela Hotmart em até 15 dias e receba 100% de volta, sem justificativa e sem burocracia. O risco é todo nosso.
Monte a conta completa antes do martelo e chegue à disputa com um número escrito.
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