No Brasil, dono é quem consta no registro. A propriedade entre vivos se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, não com o pagamento nem com a assinatura do contrato. Este guia explica o que é a matrícula, o que a lei manda registrar nela, como pedir a certidão e o que observar em cada parte do documento.
Quero aprender a ler a matrícula · R$ 16,90Acesso imediato · em até 5x no cartão · garantia de 15 dias
É nela que estão o verdadeiro proprietário, as dívidas registradas, as penhoras, os usufrutos e as restrições que acompanham o bem. Proprietários passam, a matrícula fica, acumulando a história em registros e averbações numerados em sequência. Lidos na ordem, eles mostram de onde o imóvel veio, por quais mãos passou e que ônus ganhou e perdeu pelo caminho.
Este guia descreve o documento e o que a lei prevê sobre ele. Ele não analisa a sua matrícula, não diz se um negócio específico é seguro e não substitui a verificação de um caso concreto. O próprio material é direto nisso: a análise de uma aquisição concreta se faz com apoio de um advogado.
São as quatro frentes de leitura descritas no guia.
O último registro de transmissão indica o dono, e o nome deve corresponder exatamente ao de quem está vendendo. Divergências como herdeiros, inventário pendente ou venda por procuração precisam ser esclarecidas antes de qualquer sinal.
Hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, servidões e indisponibilidades. Cada um afeta o negócio de um jeito: alguns impedem a venda, outros a condicionam, outros permanecem com o imóvel após a transferência.
Execuções, ações reais, bloqueios judiciais e restrições administrativas averbadas na matrícula são, segundo o guia, o alerta mais direto de risco jurídico sobre o bem. Aparecem como averbações, numeradas Av-1, Av-2 e assim por diante.
Sequências estranhas merecem investigação mais profunda: muitas vendas em pouco tempo, valores destoantes, idas e vindas entre as mesmas pessoas. O guia ensina a ler do fim para o começo para saber onde o imóvel está hoje, e depois do começo para o fim para entender como ele chegou até aqui.
O guia é explícito: peça certidão recente. Em negociações, é praxe trabalhar com certidões emitidas há poucos dias, e essa praxe existe justamente porque a matrícula muda. O documento não é uma fotografia definitiva do imóvel, é um registro vivo que recebe novos atos.
Existe mais de uma modalidade de certidão, e elas não entregam a mesma coisa. A certidão de inteiro teor reproduz todo o conteúdo da matrícula. Já a certidão da situação jurídica atualizada alcança restrições incidentes sobre o titular, e não apenas sobre o imóvel, o que faz diferença quando o risco está na pessoa do vendedor. Bases: Lei nº 6.015/1973, art. 19; Lei nº 14.382/2022.
Quem a lei considera dono. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono; e, enquanto não se decretar por ação própria a invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono. Base: Código Civil, art. 1.245.
Registro e averbação não são a mesma coisa. O registro inscreve direitos sobre o imóvel e recebe numeração R-1, R-2, R-3. A averbação atualiza ou modifica um registro existente e aparece como Av-1, Av-2. Base: Lei nº 6.015/1973, art. 167.
Qual certidão pedir, e por quê. A de inteiro teor reproduz todo o conteúdo da matrícula. A da situação jurídica atualizada reúne descrição, proprietário, direitos, ônus e restrições judiciais e administrativas sobre o imóvel e sobre o respectivo titular. Base: Lei nº 6.015/1973, art. 19.
O detalhe da locação que passa despercebido. Entre os atos sujeitos a registro está o dos contratos de locação de prédios com cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Num imóvel locado, a matrícula pode revelar que o contrato sobrevive à venda.
O princípio da concentração. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel. Base: Lei nº 13.097/2015, art. 54.
Onde a concentração não alcança. A própria lei ressalva, no mesmo dispositivo, as regras da Lei de Falências sobre atos ineficazes e revogáveis e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro. O guia resume assim: a concentração reduziu o risco do comprador de boa-fé, não o eliminou.
O número único aberto no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, dentro do sistema da Lei nº 6.015/1973, e a regra do art. 1.245 do Código Civil que decide quem a lei considera dono.
Os dois tipos de ato que preenchem a matrícula, o que entra em cada um, a numeração sequencial R-1 e Av-1 e o detalhe da locação com cláusula de vigência. Base: Lei nº 6.015/1973, art. 167.
As duas modalidades que mais interessam a quem vai comprar, descritas uma a uma, a diferença entre elas quanto às restrições sobre o titular e o alerta sobre trabalhar com certidão recente.
As quatro frentes de leitura: proprietário atual, ônus e gravames, averbações de ações e constrições, cadeia de transmissões. E o método de ler o documento nas duas direções, do fim para o começo e depois do começo para o fim.
O que a Lei nº 13.097/2015 mudou para quem compra, o dispositivo que protege o terceiro de boa-fé e as ressalvas que a própria lei mantém no mesmo artigo.
Tabela de síntese com seis linhas e três colunas: o que a matrícula mostra, o que ela não mostra e onde verificar cada ponto que ficou de fora, de débito de condomínio a estado físico do bem.
Prefiro que você não compre a comprar esperando outra coisa.
Leia o guia inteiro, confira as bases legais citadas em cada seção e veja se ele muda a forma como você olha para uma certidão de matrícula. Se concluir que o material não é para você, peça reembolso pela Hotmart em até 15 dias e receba 100% de volta, sem justificativa e sem burocracia. O risco é todo nosso.
Antes de qualquer proposta, peça a certidão atualizada e leia com método.
Quero aprender a ler a matrícula · R$ 16,90