Uma empresa vence um leilão de área portuária, assina o arrendamento em maio e ainda não recebeu as chaves. Em julho, é citada numa execução de quase oitocentos e cinquenta mil reais: IPTU de onze anos antes, de exercício anterior à sua constituição, sobre imposto que o próprio município já tinha recebido e levantado. Este guia mostra como isso acontece, e o que fazer nos cinco dias da citação.
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Quem ocupa área pública com fim lucrativo paga IPTU: o STF decidiu isso em repercussão geral (Tema 437). Mas paga o seu imposto, do seu tempo de ocupação. O do antecessor é problema de cadastro municipal, que não tem matrícula de imóvel para se basear e lança contra quem estiver no cadastro no dia da inscrição em dívida ativa, não em nome de quem ocupava a área no exercício cobrado.
Este material é educativo e não substitui a análise de um advogado sobre o seu caso concreto. A execução que serve de base a este guia terminou por desistência do município, sem julgamento de mérito sobre legitimidade, sucessão ou prescrição.
O erro mais comum é pagar por reflexo o que já estava pago
Extingue a execução, mas o valor inteiro sai do caixa, e a restituição, se for indevido, vira nova ação e novo precatório, com anos de espera.
Depósito, fiança bancária ou seguro garantia, cobrindo o valor mais os acréscimos que a lei processual exige. No caso deste guia, a cotação do seguro para uma execução de quase oitocentos e cinquenta mil foi de mais de quarenta e três mil reais de prêmio, para discutir uma dívida que já estava paga.
Quando a matéria é documental, como ilegitimidade por a empresa não existir no exercício cobrado, ou pagamento comprovado, é possível alegar sem garantir. Foi a estratégia que dispensou a empresa do caso de contratar o seguro.
A Súmula 392 do STJ diz que a Fazenda Pública pode corrigir erro material ou formal na certidão de dívida ativa, mas é vedada a modificação do sujeito passivo da execução. Trocar o devedor não é correção de erro material: é outra execução.
É por isso que, quando o nome na certidão está errado, o caminho da Fazenda é desistir, não emendar. E é por isso que a prova documental de que a empresa executada não existia no exercício cobrado, reunida antes de contratar qualquer garantia, é o que decide o caso em semanas em vez de anos.
Quem paga o IPTU de área pública. O STF decidiu (Tema 437) que a imunidade recíproca não protege a empresa privada que explora a área com fim lucrativo: o arrendatário paga, e o imposto costuma não constar do edital do leilão.
Como o lançamento é feito sem matrícula. O município cria uma inscrição imobiliária própria para a área e lança contra quem estiver cadastrado como ocupante no dia da inscrição em dívida ativa, não necessariamente contra quem ocupava no exercício cobrado.
Sujeito passivo e a Súmula 392 do STJ. A Fazenda não pode trocar o devedor na certidão: precisa desistir da execução errada e, se ainda puder, ajuizar outra contra a pessoa certa.
Os cinco dias da citação. Pagar, garantir com embargos, ou comparecer com exceção de pré-executividade quando a matéria for documental.
O custo de garantir. Seguro garantia, fiança bancária ou depósito judicial, cobrindo o valor da dívida mais os acréscimos que a lei processual exige.
Honorários contra a Fazenda e o precatório. Como se fixam os honorários quando a execução é extinta por causa do município, e o que significa esperar um precatório, mesmo de natureza alimentar, numa fila de centenas de credores.
A tese do STF sobre IPTU de área pública arrendada, como o município lança sem matrícula própria, e a linha do tempo completa do caso: um imposto, dois arrendatários, um depósito e uma certidão.
Como cento e oitenta mil de imposto viraram quase oitocentos e cinquenta mil em juros e multa, a Súmula 392 do STJ sobre a troca do sujeito passivo, e as três portas da citação: pagar, garantir ou comparecer.
Quanto custa um seguro garantia, o que a empresa e a Fazenda fizeram no caso, e como os honorários fixados contra o município viraram um precatório que, três anos depois do protocolo, ainda não foi pago.
A diligência fiscal da área que ninguém faz antes de assinar o arrendamento, e o que o caso ensina sobre cadastro, sucessão de ocupantes e o custo de o município errar.
Natureza, ordem e preferências do precatório, e vinte perguntas para quem ocupa ou vai ocupar área pública, antes de assinar, no primeiro mês, quando a execução chegar e quando vencer.
Prefiro que você não compre a comprar esperando outra coisa.
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Quem ocupa área pública precisa cuidar do cadastro como cuida do contrato, porque é do cadastro que a execução sai.
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